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南充市物業管理條例(二)

2020-07-03 15:46 南充新聞網

第十五條 業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議,逾期未能組織召開首次業主大會會議的,經街道辦事處(鄉、鎮人民政府)書面同意,可以延長期限,但延長時間不得超過九十日。

業主大會籌備組在規定期限內組織召開首次業主大會后,應當自業主委員會備案之日起十日內,向業主委員會移交籌備業主大會期間的全部資料、籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費余額后解散。

業主大會籌備組在規定期限內未能組織召開首次業主大會會議的,應當自期滿之日起七日內公示并說明理由,業主大會籌備組自公示之日起自行解散。業主大會籌備組解散后,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)指導所在地居(村)民委員會組織召開首次業主大會會議。

第十六條 業主大會是業主實行自治管理的自治組織,由物業管理區域內全體業主組成,決定物業管理區域內與業主共同利益相關的重大事項,代表和維護全體業主合法權益。業主大會履行下列職責:

(一)制定和修改業主大會議事規則、管理規約;

(二)選舉或者罷免業主委員會委員、選舉業主委員會候補委員;

(三)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案,確定需要全體業主公攤費用的收取標準;

(四)選聘、續聘和解聘物業服務企業;

(五)制定、修改業主共有資金使用與管理、共有物業管理、使用、經營等方面的規定和程序;

(六)監督業主委員會工作,審議業主委員會工作報告;

(七)籌集和使用住宅專項維修資金,并監督實施;

(八)依法改建、重建共用建筑物及其附屬設施或者改變共用部分的用途;

(九)確定業主委員會委員的工作補貼及其標準;

(十)法律、法規或者業主大會議事規則確定由業主大會決定的其他事項。

決定前款第七項和第八項規定的事項, 應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。 前款其他事項需要作出決定的, 應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會會議依法作出的與物業管理活動相關的決定,對本物業管理區域全體業主、物業使用人以及業主委員會具有約束力。

第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主應當享有的權利和履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項作出約定,并不得違反法律法規的規定。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、議題公示、表決程序、公示方式和業主委員會的屆期、組成、成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定,并可以約定業主代表的推選、監事或者監事會的設立、執行秘書或財務人員的聘請、住宅專項維修資金使用的具體情形等事項。

第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

召開業主大會定期會議,應當于會議召開十五日前將會議時間、議題、表決方式等內容書面告知街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會并公示。

有下列情形之一的,應當及時組織召開業主大會臨時會議:

(一)百分之二十以上的業主向業主委員會書面提議的;

(二)物業管理區域內發生物業服務企業停止服務等緊急事件或發生重大事故需要及時處理的;

(三)管理規約或者業主大會議事規則約定需要召開業主大會臨時會議的其他情形。

業主委員會未按業主大會議事規則的約定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當組織召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議職責的,由物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)責令限期召開。逾期不組織召開或者因業主委員會委員出缺、辭職、離任等原因無法組織召開的,可以由物業所在地居(村)民委員會在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的指導和監督下組織召開。

第十九條 業主大會會議可以采用現場集體討論、書面征求意見的形式或者通過電子信息技術的方式召開。

采用現場集體討論的形式召開業主大會會議的,業主可以委托代理人或者推選業主代表參加。業主委托代理人參加業主大會會議的,應當出具書面委托書和受委托人身份證明,委托書應載明委托人身份信息、專有部分的面積、委托事項。

業主推選業主代表參加業主大會會議的,可以以幢、單元、樓層、住宅類型為單位推選業主代表。

第二十條 業主大會會議表決采用記名投票方式進行,可以采取現場投票或者采用電子信息技術投票,投票應當具備真實性、可追溯性。

街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會應當對業主大會會議表決和業主委員會主任、副主任選舉過程進行監督。

第三節 業主委員會

第二十一條 業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,對業主大會負責,接受業主大會以及業主的監督。

業主委員會委員由五人以上單數組成,具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。

業主委員會可以設置候補委員,候補委員人數不得超過業主委員會正式成員人數的二分之一。候補委員列席業主委員會會議,不具有表決權。候補委員的任職資格、候補順位、選舉產生規則和職務終止規則等內容在業主大會議事規則中約定。

第二十二條 業主委員會委員應當由遵守法律法規、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任,但有下列情形之一的,首次業主大會籌備組不得提名為業主委員會委員候選人:

(一)不具有完全民事行為能力的;

(二)未按照約定交納物業服務費及其他相關費用的;

(三)未按照規定交存住宅專項維修資金的;

(四)違法搭建建(構)筑物、損壞房屋承重結構、破壞房屋外形或者擅自改變物業使用性質等不當使用物業的;

(五)有不良信用記錄的;

(六)非法占用公共區域或者共用設施設備的;

(七)接受減免物業服務費及相關費用獲取不當利益, 收受或者索取建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主的財物的;

(八)本人及其近親屬在本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業、機構中任職或者有利益關系的。

業主大會可以依法規定不得擔任業主委員會委員的情形。

第二十三條 業主委員會委員、 候補委員候選人由籌備組進行資格審查與確定?;I備組確定業主委員會委員、候補委員候選人名單后,應當及時予以公示。

第二十四條 業主委員會委員、候補委員實行差額選舉, 應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,按照選舉的得票順序當選。業主委員會的成立情況應當及時予以公示。

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到備案材料后抄送縣(市、區)住房和城鄉建設部門。

業主委員會辦理備案手續后,持備案證明向所在地公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章,向銀行申請設立業主共有資金基本賬戶。

第二十五條 業主委員會履行以下職責:

(一)執行業主大會的決定和決議,維護業主共同權益;

(二)召集業主大會會議,向業主大會報告工作;

(三)與業主大會選(續)聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)聽取業主、物業使用人的意見和建議,督促業主、物業使用人遵守管理規約,監督管理規約的實施;

(五)根據業主大會的決定,制定共有物業、業主共有資金使用與管理辦法;

(六)承擔組織和監督住宅專項維修資金籌集和使用的具體工作;

(七)制定檔案和印章管理制度,制作和保管會議記錄、共有物業檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑒,并建立相關檔案;

(八)調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(九)接受街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和居(村)民委員會對物業管理的指導和監督;

(十)法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。(未完待續)(市房管局物管科)

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